nieuwbouw-oudpand

Huis kopen als investering: 5 x voor- en nadelen van nieuwbouw of oude panden

historische-woningenInvesteren in vastgoed kan op verschillende manieren. De één vindt het fantastisch om oude panden op te knappen en met winst te verkopen (fix and flip). En de ander denkt liever op de lange termijn en koopt een nieuwbouwpand voor de verhuur (buy to let). Of misschien koop jij wel een oud pand om op te knappen en vervolgens ook te verhuren?

Het één is niet beter dan het ander en alles heeft zijn voor- en nadelen. Zo ook het kopen van nieuwbouw, oude panden en prefab-woningen. Welk soort woning bij jou past, is afhankelijk van jouw wensen en vastgoedstrategie.

Er zijn verschillende factoren die daar een rol bij spelen. Zo zijn de onderhoudskosten vaak groter bij een ouder huis, maar tegelijkertijd is een ouder huis ook goedkoper om te kopen. Het belangrijkste is dat wanneer jij er geld insteekt, je er ook weer geld voor terugkrijgt. Daarom zetten we alle voor- en nadelen van de woningen op een rij en kun jij bepalen welk soort woning bij jou past.

 

Wat is het uiteindelijke doel van de woning

Als je gaat investeren in een beleggingspand, is het ten eerste belangrijk om helder te hebben met welk doel je de woning koopt. Op basis van jouw doel en vastgoedstrategie kun je bepalen welke woning het meest geschikt is. Als je een pand koopt om te verhuren, dan zijn nieuwe woningen waarschijnlijk de beste keuze.

nieuwbouw-woningNieuwbouwwoningen zijn namelijk meteen klaar om te verhuren. Je hoeft daar zelf als verhuurder niets meer aan te doen en huurders kunnen gelijk intrekken. En dat betekent: jij kunt gelijk beginnen met geld verdienen.

Als je een oud pand koopt om te verhuren, dan moet je eerst tijd en geld in een renovatie stoppen. Je moet het huis eerst leefbaar en verhuurbaar maken, ofwel ‘turn key‘ maken. Het duurt dan langer voordat je geld gaat verdienen. Maar als jij het een uitdaging vindt om oude panden op te knappen, en hier tijd, geld en energie in wilt steken, dan moet je natuurlijk voor een oud pand gaan.

Als jij de fix and flip strategie kiest, dan ligt het eigenlijk voor de hand dat je een ouder pand koopt. Bij fix and flip is het doel namelijk: kopen, verbouwen en doorverkopen met winst

Waarde toevoeging en waarde stijging:

verbouwen-oudpandAls je een ouder pand koopt om te verbouwen, dan ga je waarde toevoegen. En met deze toegevoegde waarde ga je geld verdienen, ook als je het huis gekocht hebt om te verhuren. Je verdient dan niet alleen geld met de verhuur, maar ook in de toekomst met de waarde die je aan de woning hebt toegevoegd.

Als je een nieuwe woning koopt, dan kun je er niet veel aan veranderen. Je bent dus ook beperkt in de hoeveelheid waarde die je kunt toevoegen. Je kunt natuurlijk altijd een aanbouw doen, maar wat betreft de kleinere verbeteringen heb je niet veel ruimte.

Daarnaast is de grond bij oudere woningen vaak meer waard. Vastgoed wordt vaak meer waard doordat de waarde van de grond waar het op staat toeneemt. De waarde van de woning zelf blijft vaak gelijk of daalt. En oudere woningen hebben meestal meer land dan nieuwere woningen. Nieuwe woningen zijn tegenwoordig vaak op elkaar gepropt om de ruimte te maximaliseren.

Dit betekent dat de prijs van een ouder huis met veel grond waarschijnlijk meer zal kunnen stijgen dan alle factoren van een nieuwbouw woning.

 

Hoe zit het met prefab?

Als jij in een nieuw pand wilt investeren, dan zijn prefab-woningen misschien ook een optie. Er is namelijk een industriële revolutie gaande in de bouwwereld, want er komen steeds meer woningen van de lopende band. De zogenaamde ‘fabriekswoningen’. Deze woningen zijn snel, betaalbaar en duurzaam.

Het lijkt de ideale oplossing voor de schaarste in de woningmarkt, want de Nederlandse woningfabrieken kunnen samen wel 40.000 woningen per jaar maken. Maar tegelijkertijd is er te weinig plek om de woningen neer te zetten.

Als we meer prefab-woningen willen neerzetten, dan moet het systeem voor gebiedsontwikkeling eerst op de schop. Daarnaast vrezen mensen voor verlies van ruimtelijke kwaliteit en uniforme units. Terwijl recente projecten ook laten zien dat prefab-woningen mooi en gevarieerd kunnen zijn. Dus of prefab echt de toekomst wordt, is nog de vraag. We gaan ze waarschijnlijk steeds meer zien, maar nog niet in hele grote aantallen.

 

De 5 voor- en nadelen:

Als je in vastgoed gaat investeren, kun je dus uit verschillende woningen kiezen. Om te bepalen welk soort pand het beste bij jou en je doel past, moet je goed naar de voor- en nadelen van elke woning kijken. Hieronder zetten wij de belangrijkste voor- en nadelen op een rij:

1. Prijs en financiering 

Eén van de voordelen van een oud pand is de aankoopprijs. En dat is tegelijkertijd het nadeel bij nieuwbouwwoningen: ze zijn over het algemeen duurder dan oude panden. Een ‘kluswoning’ kun je vaak voor een scherpe prijs kopen. Zo kost een nieuwbouw appartement in de randstand van 50 tot 70m2 rond de 275.000 tot 300.000 euro. Een vergelijkbaar gerenoveerd appartement kost ongeveer 225.000 tot 250.000 euro. Daarnaast is de vraagprijs bij oudere panden onderhandelbaar en bij nieuwbouw niet. Nieuwbouwwoningen worden voor een vaste prijs verkocht. Ten slotte zijn de regels voor het verkrijgen van een hypotheek soepeler bij een ouder pand dan bij nieuwbouw

2. Renovatiekosten 

oude-vrijstaande-woningTerwijl je bij een nieuwbouwwoning gelijk klaar bent, ben je bij een ouder huis extra kosten kwijt voor de renovatie. Hoe groot die kosten zijn, verschilt natuurlijk per huis en of je grote of kleine verbouwingen gaat doen. De kosten voor een verbouwing kunnen tussen een paar duizend euro (kleine verbouwing) en een paar ton liggen (grote verbouwing). Om een goed beeld te krijgen van de renovatiekosten voor jouw beleggingspand is het handig om de prijzen van losse onderdelen bij elkaar op te tellen. Gemiddeld kosten renovaties tussen de 10.000 en 100.000 euro. Maar als jij zelf een beetje handig bent, kun je ook behoorlijk op de renovatiekosten besparen.

3. Onderhoud 

Als je een nieuwbouwwoning koopt, heb je niet te maken met onverwachte kosten voor achterstallig onderhoud. Alles is ten slotte nieuw. Daarnaast heb je de eerste 10 jaar waarschijnlijk ook geen onverwachte kosten en zijn de kosten over het algemeen lager dan bij oudere panden. Wanneer je een ouder pand koopt, heb je wel met achterstallig onderhoud te maken. Ondanks dat je de woning gerenoveerd hebt, kan het onderdeel van een VvE zijn die te weinig saldo in de kas heeft voor groot onderhoud, zoals buitenschilderwerk. 

4. Normen en isolatie 

Nieuwbouwwoningen voldoen altijd aan de laatste normen. Elektra voldoet bijvoorbeeld aan NEN 1010 en de leidingwaterinstallatie voldoet aan NEN 1006. Je hoeft je dus geen zorgen te maken over de veiligheidsnormen, want alles is up to date. Daarnaast zijn nieuwbouwwoningen altijd goed geïsoleerd en krijgen vaak energielabel A++. En de meeste woningen zijn van het gas af, waardoor je beleggingspand toekomstbestendig is.

De overheid streeft er namelijk naar dat alle woningen in Nederland in 2050 van het gas af zijn. Wanneer je een ouder pand koopt, moet je zelf zorg dragen voor al het bovenstaande. Oude panden zijn minder goed geïsoleerd, voldoen niet altijd aan alle normen en zitten op gas. Al deze onderdelen moet je dus meenemen in de renovatie. Want als je het pand beter isoleert, krijg je een groen energielabel en dat zorgt weer voor extra huurpunten

5. Keuzevrijheid 

Een groot voordeel van het kopen van een oud huis is dat je meer keuze hebt. Zowel meer keuze uit woningen als uit locaties. Er bestaan nu eenmaal meer oudere huizen dan nieuwe huizen. Daarnaast staan oudere huizen overal, ook in jouw favoriete regio en stad.

Nieuwbouwhuizen worden vaak buiten de stad geplaatst en dat is qua ligging niet altijd voordelig voor de verhuur. Voor de verhuur van je woning is het belangrijk om te kijken wie jouw doelgroep is en wat de wensen daarvan zijn. Bereikbaarheid is een belangrijk onderdeel en voor studenten is het bijvoorbeeld belangrijk dat de woning nabij het centrum ligt.

Maak de balans op: gemak of toch verbouwen?

Elke woning heeft zijn voor- en nadelen, dus het is aan jou om te bepalen welke je voor lief neemt. Een ouder pand kost meer werk, maar het is vaak een betere investering dan een nieuwer huis.

Maar het is dan de vraag of jij tijd en energie in een renovatie wilt steken. Zo niet, dan is een nieuwe woning een betere keuze. Ook als je het huis gelijk wilt verhuren, want bij nieuwbouw hoef jij niks meer te doen en kunnen de huurders er gelijk in.

Daarnaast kun je ook kiezen op basis van esthetiek. Sommige mensen vinden oudere huizen vaak mooier en unieker, dan nieuwbouwwoningen die veel op elkaar lijken. Dit is vooral een persoonlijke voorkeur, maar kan zeker ook bepalend zijn. Ten slotte is het natuurlijk belangrijk om te kijken hoe groot jouw portemonnee is en wat jij kunt investeren

Andere Artikelen