white-board-strategy

Investeren op de lange of korte termijn? De voor- en nadelen

housing-neighbourhoodVeel investeerders gaan investeren met als doel: financiële vrijheid. En wie wil dat nu niet? Wanneer je ervoor kiest om in vastgoed te investeren, dan moet je er wel eerst tijd en energie in steken. Want die financiële vrijheid komt helaas niet aanwaaien. Er komt best wat kijken bij investeren in vastgoed. Daarom is het belangrijk om vooraf een goed plan en een goede strategie te maken. Vooral de strategie bepaalt hoeveel tijd en energie je op de lange termijn kwijt bent aan het realiseren van de vaste stroom aan inkomen via jouw vastgoedobject(en). Dit heeft ook te maken met hoeveel tijd jij er als investeerder in wil stoppen. Daarom vertellen we in deze blog de voor- en nadelen van de verschillende strategieën en vertellen we wat de strategieën jou op de korte en lange termijn opleveren. Ook geven we een aantal tips voor als je net begint met investeren in vastgoed.

Verhuren, verbouwen of doorverkopen?

Wanneer je gaat investeren in vastgoed, dan kun je uit verschillende strategieën kiezen. De strategie bepaalt hoe jij geld gaat verdienen met jouw vastgoedobject en ook op welke termijn. Ga je het pand bijvoorbeeld verhuren, verbouwen en/of doorverkopen? Elke strategie heeft zijn voor- en nadelen. De twee bekendste strategieën zijn fix en flip en buy to let. De buy to let strategie kun je ook weer opdelen in twee strategieën, namelijk: long term buy and hold en short term buy and hold. We zullen uitleggen wat elke strategie betekent en wat de voor- en nadelen hiervan zijn.

De ‘fix en flip’ strategie

De fix en flip strategie houdt in dat je een pand koopt om deze te renoveren en vervolgens door te verkopen met winst. Investeerders kopen deze panden vaak met korting vanwege de verslechterde staat van het pand. Denk bijvoorbeeld aan achterstallig onderhoud. De renovaties die je als investeerder moet uitvoeren kunnen groot of klein zijn. Soms zijn het cosmetische renovaties en soms grote renovaties. Wanneer je het pand hebt opgeknapt, kun je het verkopen tegen zoveel mogelijk winst.

Zie in de video hoe een pand wordt gerenoveerd en hoe je financieel vrij kunt worden door vastgoed met de juiste strategie voor ogen.

De ‘buy to let’ strategie

De buy to let strategie betekent dat je een pand koopt om hem vervolgens te verhuren. Met deze strategie maak je winst door de huurinkomsten en door een eventuele waardestijging van het pand. Er bestaan twee varianten van de buy to let strategie, namelijk: long term buy and hold en short term buy and hold.

De ‘long term buy and hold’ strategie

for-sale-houseZoals de naam al vertelt, is dit een strategie voor de lange termijn. Je koopt in dit geval een pand met als doel om deze zo lang mogelijk vast te houden. Je probeert zo lang mogelijk in de markt te blijven en probeert de markt niet te timen. Ook is het een passieve manier van beleggen, dus ideaal als je er uiteindelijk niet veel tijd aan kwijt wilt zijn. Bij deze strategie betalen jouw huurders de hypotheek elke maand af. De focus bij deze strategie ligt op het genieten van het compound effect (samengestelde effect). Hierbij moet je bijvoorbeeld denken aan ‘compound interest’. Dit betekent het rente-op-rente-effect. Hoge rendementen maken op een lange termijn een groot verschil. Bijvoorbeeld een verschil van 20% op een 10-jarige periode. De long term buy and hold werkt het best in groeigebieden. Wanneer je met deze strategie in krimpgebieden investeert, dan zal je voor uitdagingen komen te staan.

De voordelen van ‘long term buy and hold’ zijn:

Compound effect (samengestelde effect). 27% Return on Equity (ROE) betekent bijvoorbeeld dat je 11 keer je geld terugkrijgt in 10 jaar tijd.
Je hebt stabiliteit.
Je hebt minder time management.
Je hebt belastingvoordelen in box 3.

De nadelen van ‘long term buy and hold’ zijn:

Jouw equity stijgt niet snel.
Je moet geduld hebben. Bij long term buy and hold koop je een object koopt om te verhuren met de intentie om deze op lange termijn te houden en te verhuren.
Huurders blijven in jouw huis totdat ze vertrekken of het contract beëindigd wordt. Het kan dus moeilijk zijn om snel te exiten.

De ‘short term buy and hold’ strategie

strategy-graphicsDe short term buy and hold lijkt op de long term buy and hold strategie met een paar kleine verschillen. Bij de short term strategie focussen investeerders continu op het kopen van panden in gebieden waarvan verwacht wordt dat daar de grootste stijgingen zullen plaatsvinden. Een investeerder koopt bijvoorbeeld in jaar 1 een pand in gebied A. Vervolgens verkoopt hij het pand weer in jaar 2, omdat de grootste procentuele stijging al geweest is. Daarna gaat de investeerder door naar gebied B, omdat daar binnenkort de hoogste stijging wordt verwacht. De investeerder verdient dus door de snelle stijgingen en de huurinkomsten.

De voordelen van de ‘short term buy and hold’ strategie:

Je pakt continu de beste prijsstijgingen mee.
Je pakt daarnaast ook de huurinkomsten mee.

Bekijk de video en zie hoe je de afwegingen maakt voor verschillende strategieën, hoe meer panden in je bezit des te belangrijker deze keuzes zijn.

De nadelen van de ‘short term buy and hold’ strategie:

Je moet er continu van uitgaan dat je voorspellingen juist zijn.
Je moet steeds nieuwe panden kopen en dat brengt nieuwe aankoopkosten met zich mee.

De ‘short term rentals’ strategie

Naast de long term en short term buy and hold bestaat er ook nog de short term rentals strategie. Bij deze strategie kopen investeerders vastgoedobjecten om deze voor meerdere korte termijnen te verhuren. Airbnb is hier een goed voorbeeld van. Deze strategie kun je goed toepassen in gebieden waar continu vraag is naar korte termijn verblijven, zoals Amsterdam. Het zijn de plekken waar altijd wel toeristen zijn.

De voordelen van ‘short term rentals’:

Je hebt een hoger inkomstenpotentieel. Met deze strategie kun je meer verdienen dan met de long term buy and hold strategie. Je kunt bij deze strategie de prijzen ook continu aanpassen.
Er wordt beter onderhoud gepleegd.
Je kunt het pand ook zelf gebruiken.

De nadelen van ‘short term rentals’:

Potentiële huurders kunnen last minute zomaar afzeggen, waardoor jij wordt achtergelaten met een gat in je inkomsten.
De onderhoudskosten zijn hoger.
Je hebt over het algemeen meer te maken met klachten.
Er zijn meer risico’s vanwege het huurdersgedrag.

Welke strategie past bij jou?

man-sitting-deskZoals je kunt lezen, heeft elke strategie haar voor- en nadelen. Het is aan jou om te bepalen welke voor- en nadelen het zwaarst wegen en welke strategie het beste bij jou past. De strategie buy to let werkt eigenlijk altijd en in alle marktsituaties, want mensen moeten altijd wel huren. Fix en flip werkt beter in een opkomende markt dan in een dalende markt. Fix en flip kan ook werken in een dalende markt, maar dan moet je een goede deal hebben. Investeerders met de long term strategie zijn de passieve en lange termijn beleggers. Zij behalen vaak meer rendement dan actieve beleggers die de markt proberen te timen. De mensen die de markt timen zijn de beleggers die de short term strategie toepassen. Fix en flip is ook een strategie voor de korte termijn. Het is dus aan jou de keus hoe actief jij bezig wilt zijn met beleggen. Als je op de lange termijn graag achterover leunt, dan past de passieve strategie beter bij jou.

Vervolgstappen

Naast het kiezen van een passende strategie zijn er nog meer stappen te zetten. We zetten een aantal punten op een rij waarmee je rekening moet houden als je start met beleggen in vastgoed.

Ontdek de markt

Het is belangrijk dat je de markt goed leert kennen. Welke doelgroepen zijn er bijvoorbeeld en voor welke doelgroep kies je? Wat zijn de woonwensen van de doelgroep? Wat zijn de rechten en plichten voor verhuurders en huurders? Maar denk ook aan het opbouwen van een goed en betrouwbaar netwerk. Bouw een band op met makelaars, taxateurs, notarissen, geldverstrekkers en andere beleggers. Maar bouw ook een netwerk op met mensen die je kunnen helpen bij het vinden van panden en jou aan een mooie deal kunnen helpen.

Fiscale en juridische positie

euro-buildingHoud er rekening mee dat wanneer je gaat investeren in vastgoed, dit gevolgen heeft voor je fiscale en juridische positie. De inkomsten die je uit de huur krijgt, kunnen op verschillende manieren belast worden (bijvoorbeeld in box 1 of 3). Dit bepaalt hoeveel belasting je erover moet betalen. Maar denk bijvoorbeeld ook na over welke kosten je bij de belasting kunt aftrekken, of je het vastgoed alleen of samen koopt, wat het betekent als je getrouwd bent en wat er met je panden gebeurt als je overlijdt.

Budget

budgettingAls je start met investeren in vastgoed, bedenk dan welk deel van je vermogen je gaat inzetten. Je kunt bijvoorbeeld ook een deel van je vermogen in aandelen of obligaties beleggen. Je kunt het risico verspreiden door je vermogen te verdelen over meerdere panden. En als je niet beschikt over een goed startkapitaal, denk dan aan creatieve manieren om aan je financiering te komen. Bijvoorbeeld door geld te ruilen voor commitment, zoals crowdfunding en Other People’s Money (OPM).

Beheer en onderhoud

Denk goed na over het beheer en onderhoud van je pand(en). Ga je dit zelf doen of besteed je het uit? Je kunt het zelf gaan doen als je hier tijd en energie in wilt steken. Wil je lievere zorgeloos door het leven? Dan kun je het onderhoud en beheer uitbesteden aan een vastgoedbeheerbedrijf.

In een andere blog gaan we uitgebreid in op bovenstaande onderwerpen. Lees in de blog ‘Het stappenplan: hoe bouw je een vastgoedportefeuille op’ meer over onder andere het bepalen van je doelgroep, de financiering en het beheer en onderhoud van je pand(en). Laat je ten slotte goed adviseren door professionals. Een makelaar, jurist of notaris weet bijvoorbeeld precies wat er wel en niet mogelijk is. Denk aan verborgen gebreken, bodemvervuiling of de positie van de VvE. Experts kennen de ins en outs van hun vak en voorkomen dat jij voor onverwachte verrassingen komt te staan.

Andere Artikelen