Je hebt je verdiept in vastgoed en met alle kennis die je nu hebt over panden en beleggen wil je jouw geld in een uitstekende deal investeren. Het vastgoed avontuur begint bij het zoeken en vinden van de beste deal. Die deal rond krijgen is zeker in deze over verhitte woningmarkt een uitdaging. Beleggingspanden en woningen liggen niet voor het oprapen en het is als een speld in een hooiberg zoeken. Je kunt hier helaas niet omheen als je wilt investeren in vastgoed, de krapte en schaarste op de markt zal voorlopig nog wel aanhouden. In dit artikel kom je alles te weten over ‘off market deals’ en ‘dealfinders’.
Wat zijn off market deals?
Vastgoed dat niet openbaar te koop staat wordt een off market deal genoemd, het is dus een verzamelnaam voor vastgoed dat nog niet aan het grote publiek gepresenteerd is. Het betreffende pand of de woning wordt niet publiekelijk gepresenteerd via Funda, Jaap, RE/MAX, VBO, makelaarskantoren of andere openbare (online) kanalen. Hier kunnen verschillende redenen voor zijn:
Het pand staat nog niet te koop op de openbare markt: het betreffende pand zal in de toekomst eventueel nog openbaar gemaakt worden, maar de verkopende partij – dit kan zowel een particulier als een makelaar of vastgoedbelegger zijn – wil het object eerst aanbieden aan eventuele geïnteresseerden buiten de vastgoedmarkt.
Het pand staat niet te koop: het betreffende vastgoedobject staat niet in de openbare verkoop, en dit is eigenlijk ook niet de bedoeling. Het kan echter zijn dat de pandeigenaar – met een goede onderhandeling – het pand toch van de hand wil doen.
Het pand heeft te koop gestaan, maar is niet verkocht: het betreffende pand heeft – soms al voor lange tijd – openbaar te koop gestaan, maar is nog niet verkocht. De advertenties waarmee het pand te koop stond, kunnen zijn verlopen. Ook is het mogelijk dat de makelaar of de verkopende partij de samenwerking heeft beëindigd. Hierdoor is het mogelijk om de verkopende partij rechtstreeks te benaderen. Maar hoe vind je deze?
Zie hieronder een video hoe je off market deals kunt binnen halen als je pas net begint met investeren in vastgoed.
Hoe vind je off market deals en dealfinders?
Off market deals zijn echter lastig te vinden. Ze worden vaak aangeboden in besloten netwerken. Ondanks dat er wel degelijk veel off market deals te vinden zijn, moet je je wenden tot de juiste kanalen om ze te kunnen vinden. Verkopende partijen kiezen vaak toch voor de makkelijkste weg en bieden hun vastgoed openbaar aan via een makelaar. Dit zorgt in de meeste gevallen niet alleen voor tijdswinst, maar vaak is de verkoopwaarde van het pand ook hoger. Iemand die zich bezig houdt met het vinden van de beste off market deals, wordt ook wel een dealfinder genoemd. Off market deals bieden verschillende voordelen voor deze dealfinders. Denk bijvoorbeeld maar eens aan minder concurrentie, lagere prijzen en snellere administratieve afhandeling. Maar hoe vind je vastgoed dat nog niet publiekelijk op de markt is verschenen? Met andere woorden: hoe vind je als dealfinder interessante off market deals?
Er zijn verschillende manieren en strategieën om off market deals te vinden, ieder met hun eigen voor- en nadelen. De ene manier werkt beter dan de ander en elke dealfinder is anders. Aangeraden wordt om te bekijken welke manier het beste bij je past.
Wat kun je als (beginnend) dealfinder zoal doen om off market deals te vinden?
Misschien wel de meest effectieve manier om een off market deal te vinden, is om direct contact op te nemen met een potentiële verkoper van een pand of woning. Bepaal voor jezelf wat en waarom je iets interessant vindt en onderneem actie.
Direct contact met potentiële verkopers
Dit kan bijvoorbeeld door het sturen van een persoonlijke e-mail waarin je je interesse voor het pand kenbaar maakt, maar dit kan ook in de vorm van een ansichtkaart of een gepersonaliseerde flyer of folder die je in de brievenbus steekt. Waarom werkt dit zo goed? Pandeigenaren hebben er soms nog niet eens over nagedacht om hun vastgoed eventueel te verkopen. Door jouw bericht – in welke vorm dan ook – worden ze getriggerd om hier over na te gaan denken. Zeker als het aanbod voor de vastgoedeigenaar aantrekkelijk is, zal je zien dat ze zullen reageren op jouw bericht. Ook bij leegstaande en/of vervallen panden werkt direct contact vaak erg goed. Rijd bijvoorbeeld eens door een onbekende plaats en ga op zoek naar (onbewoonde) panden die voor jou interessant kunnen zijn. Steek bij interessant vastgoed jouw visitekaartje en/of flyer in de brievenbus. Houd er echter rekening mee dat je mogelijk helemaal geen bericht terug krijgt, maar raak hier niet door ontmoedigd.
Zoek online naar (verlopen) advertenties
Hoewel websites als Funda en Jaap vastgoedeigendommen presenteren die publiekelijk te koop staan, kunnen ze ook interessant zijn om off market deals te vinden. Ook Marktplaats is hier een goed voorbeeld van. Wanneer een pand via dergelijke platforms wordt geadverteerd, maar niet wordt verkocht, worden de advertenties na verloop van tijd verwijderd. Doordat de advertentie is verlopen, wordt het vastgoedobject niet meer geadverteerd, waardoor het dus weer ‘off market’ is. Vooral vastgoed dat al enige tijd te koop staat op deze platforms – dit kun je vaak zien in de specificaties van de betreffende advertentie – kan interessant zijn voor dealfinders. Houd dergelijke websites en de verlooptijden van advertenties goed in de gaten en onderneem actie zodra een advertentie niet meer online staat. Dit kan bijvoorbeeld door direct contact op te nemen met de eigenaar.
Bouw een professioneel netwerk op
Om de beste off market deals aangeboden te krijgen, doe je er verstandig aan om een netwerk in de vastgoedwereld op te bouwen en jezelf kenbaar te maken. Dit gaat niet vanzelf en je zal hier dus veel tijd in moeten investeren. Wat kan je zoal doen om je netwerk uit te breiden? Bezoek beurzen, evenementen en vakdagen op het gebied van vastgoed, ga gesprekken aan met standhouders en bezoekers en deel je visitekaartjes uit. Meld je aan op Facebook- en LinkedIn groepen die betrekking hebben op de vastgoedsector. Ga in op vragen die daar worden gesteld en speel jezelf in de kijker door ook regelmatig te posten op dergelijke kanalen. Stel je LinkedIn-profiel zodanig in, dat men er uit kan afleiden dat jij op zoek bent naar interessant vastgoed. Volg op social media – ook Instagram en Twitter kunnen daarvoor goede platforms zijn – interessante personen uit de vastgoedsector.
Meld je aan bij brancheverenigingen of word lid van bijvoorbeeld een (lokale) ondernemersvereniging. Bezoek netwerkbijeenkomsten en netwerkborrels en ga in gesprek met vastgoedeigenaren of collega-dealfinders.
Mond-tot-mondreclame
Hoe je het ook wendt of keert, men moet weten waar jij je mee bezighoudt: het vinden van perfecte off market deals. Vertel daarom iedereen in jouw omgeving wat je precies doet en op welke wijze jij iets voor ze kan betekenen. Daarbij is het ook belangrijk om ook te vermelden hoe men het beste contact met je kan opnemen. Wanneer jouw vrienden, familie en kennissen weten wat jij doet, zullen ze dit ook via mond-tot-mondreclame kunnen overbrengen naar anderen. Hoe meer mensen weten welke waarde jij ze kan bieden, hoe eerder ze contact met je zullen opnemen wanneer zij een eventueel interessant aanbod beschikbaar hebben. Het is vergelijkbaar met het opbouwen van een (professioneel) netwerk. Waar het in voorgenoemde optie gaat om voornamelijk professionals uit de vastgoedwereld, beschik je in dit geval over een ander type doelgroep in je netwerk.
Raadpleeg lokale bronnen
In lokale kranten, huis-aan-huisbladen en regiokaternen wordt vaak melding gemaakt van pre-executies en executieverkoop van vastgoed. Hoewel het een openbare bron betreft, is het door het lokale karakter van dergelijke bronnen niet of minimaal toegankelijk voor het ‘grote publiek’. Als dealfinder maak je dus wel degelijk kans op het aankopen van dergelijke vastgoedobjecten. Ook kun je door de informatie die je verkrijgt uit dergelijke bronnen ook direct contact opzoeken met de pandeigenaar. Ook regionale websites, zoals die van de gemeente, maken vaak melding over dergelijk vastgoed. Abonneer je op bepaalde vastgoedtermen op deze websites en ontvang direct een bericht in je e-mail wanneer er iets aangeboden wordt.
Neem contact op met (lokale) makelaars
Makelaars – vooral de grote spelers op deze markt – krijgen over het algemeen als eerste nieuwe off market deals aangeboden. Om jouw kansen te vergroten kan het daarom zeer interessant zijn om in goed en nauw contact met makelaars te staan. Voor dealfinders zijn voornamelijk de kleinere, lokale makelaarskantoren het meest interessant. Makelaars weten vaak welke vastgoedobjecten binnenkort op de markt zullen verschijnen, dat is voor jou precies het moment om actie te ondernemen. Neem contact op met makelaarskantoren, leg uit wie je bent en wat je doet en vraag vervolgens naar off-market deals waarvan zij op de hoogte zijn. Niet elke makelaar zal ingaan op jouw vragen. Dit kan zijn omdat ze al in contact zijn met andere dealfinders of dat zij zich alleen specifiek richten op openbare verkoop. Het is daarom raadzaam om met een goed verhaal te komen en met meerdere makelaars contact op te nemen. Bedenk goed welke waarde jij kan bieden aan de makelaar om een bepaalde deal met jou te sluiten. Laat ook hier altijd je visitekaartje of contactgegevens achter en zet jezelf – eventueel voor toekomstige off market deals – op de kaart.
Ook bouwbedrijven, aannemers, loodgieters, elektriciens of aanbieders van bouwmaterialen kunnen voor dealfinders interessant zijn. Dit soort bedrijven zijn vaak op de hoogte van de huidige stand van zaken binnen een lopend bouwproces. Zij weten dan ook wanneer er bijvoorbeeld financiële problemen zijn bij een bepaald (nieuw)bouwproject – zij krijgen dan namelijk niet meer betaald of de klus wordt tijdens het proces geannuleerd. Wanneer je als dealfinder op de hoogte bent van dit soort ‘problemen’, kun je direct actie ondernemen door de eigenaar of opdrachtgever van het bouwproject te contacteren. Misschien vind je op deze wijze wel een perfecte off market deal.
