housing-street

Taxeren: waarom is het zo belangrijk bij de financiering van vastgoed?

Wanneer je een beleggingspand koopt, dan heb je een financiering nodig. Dus je gaat naar de bank om een hypotheek aan te vragen. Maar voordat de bank de financiering verstrekt, moet je eerst een taxatierapport indienen. Met een taxatierapport heeft de bank een goed beeld van de waarde van het vastgoedobject. Je laat je pand taxeren in verhuurde staat, je laat je taxatie goedkeuren en gefeliciteerd: jij hebt je financiering binnen! Logische stappen die eenvoudig te zetten zijn, zou je denken. Toch komt er meer bij kijken en is het erg belangrijk dat je de taxatie goed laat uitvoeren. Want veel beleggers hebben niet altijd in de gaten wat er allemaal komt kijken bij de vereisten van een taxatie van een beleggingspand. Daarom vertellen we in deze blog meer over taxeren. Hoe laat je jouw vastgoedobject nu goed taxeren? En waarom is het zo belangrijk? Die vragen gaan we beantwoorden.

Waarom taxeren?

tax-formsAls je een beleggingspand wilt financieren, dan heb je altijd een taxatierapport nodig. Maar ook als je jouw hypotheek wilt verhogen of een bod op een pand doet, is een taxatierapport nodig. Taxatierapporten bepalen de waarde van een vastgoedobject evenals de geschatte huurstromen van het vastgoedobject. Deze gegevens heb je nodig voor je financieringsdoeleinden. Met een taxatie kun je namelijk beoordelen of de vraagprijs van een woning realistisch is. Daarnaast bepaalt de bank op basis van de waarde van de woning de hoogte van de hypotheek. Dit is dus niet alleen afhankelijk van je inkomen. Het is belangrijk dat je de taxatie goed laat uitvoeren, want hoe hoger de taxatiewaardes hoe meer je kunt financieren. Maar ook: hoe lager de taxatiewaarde, hoe minder je kunt financieren. En volgens mij willen we allemaal het meeste uit onze financiering halen.

Hoe beter je begrijpt hoe taxaties werken, hoe beter je kunt aansturen op hoeveel eigen vermogen je gaat inbrengen voor een aankoop. Laten we een voorbeeld geven. Stel: je koopt een pand voor 150.000 euro, maar de marktwaarde is 100.000 euro en je leent 80% van de marktwaarde. saving-moneyDit betekent dat je dan 70.000 euro moet inleggen aan eigen vermogen. Daar bovenop komen natuurlijk nog de kosten die je mee kunt nemen. Zelf heb ik een mooi voorbeeld waarin ik heb bespaart op de inbreng aan eigen vermogen. Ik kon voor een pand een taxatie van 125.000 euro en 140.000 euro krijgen. Als ik dan 80% van de marktwaarde leen, dan zit er tussen de genoemde twee taxaties een verschil van 12.000 euro in de lening die ik voor het pand kan krijgen. Bij de taxatie van 125.000 euro had ik die 12.000 euro aan eigen vermogen moeten inbrengen. Als je beter begrip begint te krijgen van een taxatierapport, dan beheers je dus beter hoeveel eigen vermogen je in een pand stopt. En eigen vermogen hebben de meeste mensen het minst wanneer ze starten met investeren in vastgoed. Dus het is goed om hier het maximale uit te halen, zodat de inbreng uit eigen vermogen zo laag mogelijk wordt.

Het taxatierapport – de ins en outs

Er bestaan twee soorten taxatierapporten, namelijk: de NWWI en NRVT BOG (bedrijfsmatig onroerend goed). Het taxatierapport NWWI is een consumentenrapport. Het NRVT BOG rapport is een professionele standaard. In een taxatierapport staat de waarde van je vastgoedobject, maar er staat natuurlijk veel meer in. De drie belangrijkste waardes die een taxatierapport oplevert, zijn:

Marktwaarde verhuurde staat (voor en na verbouwing)
Marktwaarde leegbouw (voor en na verbouwing)
Verwachte huurstromen

Aan de hand van bovenstaande waardes worden de DSCR en ICR berekend. We leggen zo uit wat beide begrippen betekenen. Het zijn in ieder geval de belangrijkste kengetallen waar de vastgoedfinancieringsbanken naar kijken. Daarnaast kunnen we een taxatierapport opdelen in de volgende onderdelen: privaatrechtelijke aspecten, omschrijving van ingeving en object, onderhoudstoestand, verontreiniging, onderbouwing waardeoordeel en publiekrechtelijke aspecten. Gegevens die je in het taxatierapport terug kunt vinden zijn:

canal-houses-netherlandsHet te taxeren vastgoedobject: soort woning, de grootte, indeling van de woning en aard van de woning
De bouwkundige kwaliteit en staat van het onderhoud van het pand
Gegevens van het perceel: indeling, aantal vierkante meters woonoppervlakte + ruimtes die aan de woning gebonden zijn
De ligging, het uitzicht, eventuele overlast, voorzieningen in de omgeving etc.
Kadastraal uittreksel en kadastrale kaart van de woning
Esthetische en architectonische kwaliteit
De aankoopprijs en aankoopdatum
De netto huur
Het netto en bruto aanvangsrendement
De verwachte huurinkomsten inclusief rekenmethode en onderbouwing
Drie referentiepanden in de omgeving
Juridische aspecten
Grafieken met waardeontwikkelingen

Zoals je kunt lezen, staan er een hoop gegevens in een taxatierapport. In elk taxatierapport staan dezelfde gegevens, alleen de opbouw kan per taxateur verschillen.

Wat is DSCR?

mathieu-stern-1zO4O3Z0UJA-unsplashDSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en is een kengetal die aangeeft wat de verhouding is tussen enerzijds de betalingscapaciteit van jouw vastgoedobject (de huurstroom in het rapport) en anderzijds de financiële verplichtingen (de hypotheek die wordt vastgesteld op basis van de waarde van de verhuurde staat en rente). Of wat simpeler gezegd: heb je genoeg geld om aan de financiële verplichtingen (Debt Service) ten opzichte van de bank te voldoen? De Coverage Ratio is de dekkingsgraad. Dit betekent in hoeverre de financiële verplichtingen door financiële middelen worden gedekt. Uiteindelijk deel je dus de betalingscapaciteit door de financiële verplichtingen.

We geven een voorbeeld ter verduidelijking. Stel dat Domivest, een vastgoedfinancieringsbank, zegt dat de DSCR minimaal 1,25 moet zijn. Als de huurprijs 600 euro is en de hypotheek wordt vastgesteld op 500 euro, dan is er dus een DSCR van 1,2. Want de betalingscapaciteit (600 euro) gedeeld door de financiële verplichtingen (500 euro) is 1,2. Dit is te weinig, want 1,2 is kleiner dan 1,25. De financiering zal daarom niet doorgaan. Als de huurprijs 600 euro is en de hypotheek wordt vastgesteld op 400 euro, dan is de DSCR (600/400=) 1,5. Omdat 1,5 hoger is dan 1,25 gaat de financiering wel door.

bank-readerHet is natuurlijk logisch dat de bank eist dat je genoeg geld hebt om de rente en aflossingen te kunnen betalen. Voor jou is het daarom ook goed om eens kritisch naar je geldstromen te kijken. Komt er genoeg geld binnen om de bank te kunnen betalen? Als starter is geld soms het hekelpunt. Maar je hoeft niet gelijk op te geven als je ziet dat er nu niet genoeg geld binnenkomt. Er zijn namelijk slimme manieren om aan meer geld te komen. Hoe? Dat lees je in de blog Investeren in vastgoed: mét of zonder eigen geld?

Wat is ICR?

ICR staat voor Interest Coverage Ratio. De ICR wordt ook wel de rentedekkingsgraad of renteverdiencapaciteit genoemd. De ICR is een kengetal dat aangeeft of je met de huur de hypotheekrente kan afdekken. Of anders gezegd: hoe vaak kun je uit het geld dat er op jouw bankrekening binnenkomt (zoals de huur die door huurders wordt betaald) de rente betalen die je aan de bank verschuldigd bent? Dit reken je uit door je inkomsten te delen door de hypotheekrente die je moet betalen.

We zullen je weer een voorbeeld ter verduidelijking geven. Stel dat de minimale ICR 1,5 moet zijn. Dit betekent dat je met de opbrengsten van onder andere de huurinkomsten anderhalf keer de rente aan de bank moet kunnen betalen. Als je bijvoorbeeld een huur van 600 euro hebt en de hypotheekrente die je betaalt is 450 euro, dan is de ICR (600/450=) 1,33. Dit is te weinig, want 1,33 is minder dan 1,5. De financiering zal daarom niet doorgaan. Als de huur 600 euro is en de hypotheekrente die je betaalt is 400 euro, dan is de ICR (600/400=) 1,5. Dit is precies goed en de financiering zal daarom doorgaan.

Zowel de DSCR als de ICR worden in het financieringsproces gebruikt om vast te stellen of jouw aanvraag geschikt is om te financieren. De DSCR en ICR verschillen per bank. Daarom de volgende tip: als je de DSCR en ICR wilt verhogen, dan kun je dus een lagere rente kiezen bij de banken. Hierdoor dalen je lasten, waardoor je makkelijker de ratio’s kunt behalen.

Valkuilen die je wilt voorkomen bij taxaties en financieringen
Let goed op!

We noemen nu twee valkuilen die je kunt voorkomen als je met taxaties en financieringen aan de slag gaat.

Valkuil 1: Elke bank heeft een eigen set van vastgestelde taxateurs. Dit betekent dat alleen die taxateurs in aanmerking komen om een kwalitatief taxatierapport op te stellen. Ondanks dat elke taxateur beëdigd is en zich aan de wet- en regelgeving dient te houden, accepteren banken niet alle taxateurs. Banken hebben zelf een shortlist van taxateurs gemaakt, waarvan zij vinden dat ze kunnen taxeren naar de standaarden van de bank. Dit betekent dus dat niet elke taxateur mag taxeren voor een bank. Ook zijn de taxateurs verschillend per bank. Wanneer taxateur A voor bank A mag taxeren, betekent dit niet dat hij ook voor bank B mag taxeren. Gebruik dus alleen de taxateurs uit de shortlist van jouw bank. Er zijn ook banken die alleen werken met grote landelijke partijen.

Het is verstandig om op tijd een keuze voor een bank te maken en vervolgens de taxateur te kiezen. Als je nog geen bank hebt gekozen, maar wel alvast met de taxatie wilt beginnen, kun je het best kiezen voor een taxateur die op de shortlist van meerdere banken staat. We vertellen zo meer over waar je op moet letten bij het kiezen van een taxateur.

exterior-buildingValkuil 2: Let goed op het verschil tussen de marktwaarde verhuurde staat en de marktwaarde leegbouw. Als je op een website bijvoorbeeld 80% financiering marktwaarde leest, betekent dit niet de marktwaarde leegbouw, maar juist de marktwaarde verhuurde staat. De marktwaarde verhuurde staat is in praktijk vaak lager dan de marktwaarde leegbouw. Dit is soms wel 10% tot 15% lager. Let dus goed op dat je vaak meer dan verwacht aan eigen vermogen moet inbrengen. We verduidelijken dit met een voorbeeld. Stel: de marktwaarde leegbouw is 160.000 euro, maar de marktwaarde verhuurde staat is 145.000 euro. De 80% financiering waar we het eerder over hadden, betreft dus 80% over de 145.000 euro en niet over de 160.000 euro. In dit geval moet je dus uitgaan van 15.000 euro extra aan eigen vermogen.

Het kiezen van de beste taxateur

We hebben al aangegeven dat het belangrijk is om rekening te houden met de shortlist van banken bij het kiezen van een taxateur. Daarnaast zijn er nog meer punten waar je rekening mee moet houden. De taxateur mag bijvoorbeeld niet jouw aankoopmakelaar zijn of de makelaar van de verkoper. Daarnaast is het belangrijk dat de taxateur voldoende kennis heeft van de lokale huizenmarkt. Zo kan de taxateur een verantwoorde taxatie uitbrengen.

Het is vooral ook belangrijk dat je kijkt naar werkwijze en eisen van jouw bank. Want naast de shortlist kan de bank ook nog andere eisen aan de taxatie stellen. Vraag daarom waaraan de taxatie moet voldoen, voordat je een taxateur inschakelt. Dan ben je er zeker van dat de bank het taxatierapport accepteert. We noemen een paar eisen die een bank kan stellen:

interior-empty-roomDe bank kan eisen hebben over de afstand van de taxateur ten opzichte van jouw pand. De afstand kan variëren tussen bijvoorbeeld 10 en 30 kilometer. Het hangt er dan vanaf of jouw pand in een grote stad of in een dunbevolkt gebied staat.
Vaak stelt de bank als eis dat het taxatierapport niet ouder dan 6 maanden mag zijn op de datum van het bindende aanbod voor de hypotheek.
Sommige banken eisen dat het taxatierapport door het validatie-instituut NWWI gevalideerd moeten worden. NWWI controleert of de taxateur zich aan alle regels heeft gehouden. De kosten van deze validatie zijn in de prijs van het taxatierapport verwerkt.
Sommige banken vinden het belangrijk dat elke ruimte gefotografeerd wordt, zodat ze de kans op misbruik van het pand kunnen minimaliseren. Elke ruimte staat op de foto, waardoor de kans op bijvoorbeeld hennepteelt bij aanvang van de financiering is uitgesloten.

De kosten van een taxatie

De kosten van een taxatie bestaan uit verschillende onderdelen, namelijk:

Het tarief van de taxateur
Kadasterkosten
Gemeentelijke kosten
Administratiekosten
NWWI gevalideerd rapport
BTW

cash-geldDe uiteindelijke kosten van een taxatie zijn afhankelijk van de rekenmethode van de taxateur. Er zijn taxateurs die werken met een vast tarief, terwijl andere taxateurs hun diensten aanbieden tegen een percentage van de getaxeerde waarde van het huis. Wat voordeliger is, is afhankelijk van jouw situatie. Let bij een taxateur die met een vast tarief werkt op dat ze vaak niet de hele dienstverlening in de vaste prijs berekenen. Je kunt nog voor extra onverwachte kosten komen te staan, zoals administratiekosten, kadasterkosten, gemeentelijke leges en de kosten voor een NWWI gevalideerd rapport. Het is afhankelijk van de bank of je deze validatie moet uitvoeren. De kosten voor deze validatie zijn minimaal 40 euro. Vraag dus altijd of alle kosten in de prijs inbegrepen zijn. Je betaalt gemiddeld 500 euro voor een taxatierapport. Bij taxateurs die werken tegen een percentage van de getaxeerde waarde kun je gemiddeld denken aan een percentage tussen de 0,17% en 0,20%. Je kunt ook bij meerdere taxateurs de tarieven opvragen. Controleer dan ook bij elke taxateur goed of alle kosten zijn inbegrepen in de prijs. En controleer altijd of de taxateur voldoet aan de eisen van de bank.

Het goedkope alternatief: Calcasa

Zoals je hebt gelezen, zitten er best wat kosten aan een taxatie verbonden. Je hebt tegenwoordig ook een goedkoper alternatief voor de taxatie van je woning, namelijk Calcasa. Bij Calcasa kun je online voor slechts € 27,94 een waarderapport van je woning bestellen. Een snelle en goedkope oplossing, want er komt geen taxateur langs en je ontvang het rapport al binnen een paar minuten. Je vraagt je misschien af of dit betrouwbaar is, maar steeds meer banken accepteren deze taxatie. Er gelden alleen wel aanvullende voorwaarden. Deze voorwaarden zijn:

De aanvraag moet via de bank verlopen.
Het gevraagde hypotheekbedrag mag niet hoger zijn dan 90% van de getaxeerde waarde.
De verkoopprijs mag niet hoger dan 750.000 euro zijn.

Calcasa bepaalt de waarde van de woning met een Automated Valuation Model (AVM). Hiermee worden de kenmerken en de locatie van de woning geanalyseerd en gerelateerd aan vergelijkbare verkopen. Bij elke waardebepaling selecteert het AVM minimaal 25 referentieverkopen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen worden geïndexeerd naar de waarde van vandaag en vervolgens gecorrigeerd voor verschillen in grootte, bouwjaar, woningsoort en locatiekwaliteit tussen de referentiewoningen en jouw taxatiepand. Let wel op, de getaxeerde waarde kan behoorlijk verschillen in vergelijking met een taxatie door een taxateur. De woningwaarde valt bij Calcasa meestal lager uit.

Taxatie tips

Naast bovengenoemde punten, hebben we meer belangrijke tips voor je. We geven je hieronder de drie belangrijke om rekening mee te houden bij het taxeren van jouw vastgoedobject.

ideas-adviceTip 1: Als je de kans krijgt om een NWWI-rapport aan te leveren bij een financierder, ga daar dan voor. Dit rapport is goedkoper en de marktwaarde van de verhuurde staat is vaak hoger in een NWWI-rapport. Soms zelfs hoger dan de marktwaarde leegstand. Je kunt dan dus meer financiering krijgen! Het NWWI-rapport is een ‘consumentenvariant’ van het taxatierapport. Dit rapport is dus heel handig om hoge waarden te krijgen voor de verhuurde staat en huurprijzen.
Tip 2: Wanneer je weet wat de waardes zijn, kun je deze waardes ook doorsturen naar je adviseur. Je adviseur kan dan aan de slag gaan bij jouw bank.
Tip 3: Wil je een taxatie laten uitvoeren, omdat je bij de aankoop wilt inschatten of het huis het geld waard is? Dan kun je ook een indicatie via het Kadaster krijgen. Je kunt bij het Kadaster namelijk opvragen voor welke prijzen soortgelijke woningen in de buurt verkocht zijn. Maar je kunt natuurlijk ook zelf op Funda.nl op zoek gaan naar vraagprijzen van woningen in de buurt.
Plan de taxatie ruim op tijd in. Taxateurs zijn vaak druk. Gemiddeld duurt het 3 tot 4 weken.

Bonus: hoe je meer dan 100% financiering krijgt!

coinsJa, het is mogelijk om meer dan 100% financiering voor de aankoopprijs te krijgen. Hoe? Dat vertellen we je nu. Stel je voor: je koopt een huis voor 110.000 euro. Je laat het huis taxeren en de verhuurde staat krijgt een waarde in verhuurde van 100.000 euro in het taxatierapport. Als je hiervoor 80% financiering krijgt, dan leen je dus 80.000 euro. Maar stel, je koopt het huis en renoveert het huis vervolgens voor 10.000 euro. Hierdoor stijgt de waarde van de verhuurde staat naar 140.000 euro. Je krijgt in dit geval een hypotheek van 112.000 euro. Want 80% x 140.000 = 112.000 euro. De 10.000 euro van de verbouwing wordt in een bouwdepot geplaatst, waardoor je dus uiteindelijk 120.000 euro uitgeeft aan je huis (110.000 euro aankoopprijs + 10.000 bouwdepot). Ook heb je een hypotheek die hoger zal zijn dan 110.000 euro. Je betaalt dus effectief maar 8000 euro voor het aankopen van dit huis! Je kunt elke taxateur vragen om een taxatie van de verhuurde staat voor en na de verbouwing. Je moet dan wel onthouden dat je bewijsstukken moet aanleveren over de verbouwingen. Deze bonnen worden dan betaald uit een borgsompotje.

Conclusie

Taxatierapporten zijn erg belangrijk, want ze bepalen de waarde van je vastgoedobject en daardoor dus ook hoeveel eigen geld je inbrengt. Als je hier geen tijd en aandacht aan besteedt, dan kun je voor grote verrassingen komen te staan wanneer de taxaties uitgevoerd worden. Let daarom goed op alle punten die we in deze blog besproken hebben. Dan voorkom je valkuilen en haal je het beste uit jouw taxatie. Want, zoals je gelezen hebt, betekent de financiering over de marktwaarde dus niet de aankoopprijs of leegstandwaarde, maar de financiering over de marktwaarde verhuurde staat. Kies daarnaast alleen erkende en vastgestelde taxateurs van de vastgoedfinancieringsbanken. Zo voorkom je dat de bank het taxatierapport niet accepteert. Onthoud dat de DSCR en ICR de belangrijkste ratio’s zijn waarmee de financiering wordt bepaald. Als het kan, maak dan zoveel mogelijk gebruik van het NWWI-taxatierapport. En tot slot, gebruik bouwdepots om je eigen inbreng te verlagen!

Andere Artikelen