Alles over WOZ-waarde: de invloed op de huurprijs en puntentelling

De huurprijzen stijgen steeds sneller. Het CBS meldt dat de grootste huurstijging het afgelopen jaar was in zes jaar tijd. Rotterdam en Den Haag waren de koplopers, hier stegen de huurprijzen het snelste. Amsterdam kwam op de derde plek. Minister Kajsa Ollongren is van mening dat de WOZ-waarde in sommige grote steden een zeer grote rol speelt in de huurprijzen. Daarom is een nieuw wetsvoorstel gekomen dat in november 2020 gepubliceerd werd, het is een wijziging in het woningwaarderingsstelsel (WWS), en de bepaling van de WOZ-waarde van een woning. Het puntentellingsysteem zal niet veranderen maar de bepaling van WOZ-punten wel, waardoor de uitkomst van het aantal punten kan veranderen. Voor ons vastgoed investeerders is dit belangrijk om te weten. Mocht je een beleggingspand in bezet hebben dat dicht bij de grens van sociale huur en vrije sector ligt, kan het zijn dat je huurprijs omlaag moet.

Wat houdt de wijziging precies in?

In november 2020 is het ontwerp met de wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Hierin staat dat het aantal WOZ-punten maximaal 33% mag zijn van het totale aantal punten. Dat betekent dat de WOZ-waarde voor maximaal 33% kan meetellen in de huurprijs. Dit wetsvoorstel is in januari 2021 controversieel verklaard: het zal niet op de Kameragenda komen totdat er een nieuw kabinet is aangetreden. De WOZ-maatregel is daarmee geen spoedklus voor het kabinet.

Waarom een WOZ-maatregel?

Sinds de invoering van de WOZ-waarde in het puntensysteem, dit was in 2015, zijn woningen eerder in de vrije sector gekomen. Nu de huurprijzen zo sterk stijgen wil het kabinet het WOZ-deel in de puntentelling limiteren en ervoor zorgen dat het aanbod in goedkope tot middenklasse woningen groter wordt. “De betaalbaarheid zó onder druk komt te staan dat huurwoningen op deze plekken voor grote groepen onbereikbaar worden“, aldus het kabinet in een toelichting.

Wat is de socialehuurgrens?

De verwachting van het kabinet is dat de huurprijzen die nu nog gebaseerd zijn op een WOZ-aandeel van meer dan een derde, lager zullen worden. Daarmee zouden huurwoningen die boven de socialehuurgrens zijn gekomen weer terug in de sociale huur. In 2021 is de huurprijs voor een sociale huurwoning maximaal € 752,33 of lager.

Hoogte van de huurprijs: sociale huur of vrije sector?

Veel investeerders in vastgoed kopen panden om die vervolgens te verhuren. We noemen dit de ‘buy to let’ strategie. Met deze manier van investeren creëer je een extra maandelijkse inkomstenbron, een positieve cashflow. Hoeveel je met jouw beleggingspanden verdient is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs en de hypotheek. Om de hoogte van de huurprijs te bepalen, begin je bij het welbekende puntentellingsysteem. Valt je pand onder sociale huurwoning of de vrije sector? Het is alles bepalend voor je rendement. Het puntentellingsysteem geldt alleen voor huurwoningen in de sociale sector. Voor woningen in de vrije sector geldt geen maximale huurprijs. Je mag in de vrije sector zelf bepalen welke huurprijs je aan je huurders vraagt. Wel komt er een maximale huurverhoging in vrije sector per 1 juli 2021 (maximaal 2,4 procent). De huren van woningen in de vrije sector mogen op 1 juli 2021 met maximaal 2,4 procent omhoog. 

Het puntentellingsysteem in het kort

Het puntensysteem geldt dus alleen voor sociale huurwoningen. Het puntensysteem is een check die bepaalt hoeveel punten jouw verhuurde vastgoed waard is. Het aantal punten geeft aan wat de kwaliteit van jouw huurwoning is. Hoe beter jouw huurwoning is, hoe meer punten je krijgt en hoe hoger de huur mag zijn. De grens ligt bij 145 punten. Bij 145 punten mag je een huurprijs van maximaal € 752,33 vragen. Deze huurprijs wordt elk jaar opnieuw door de overheid vastgesteld. Krijgt jouw pand meer dan 145 punten, dan valt de huurwoning in de vrije sector. Dit puntentellingsysteem wordt ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd. Het puntentellingsysteem bepaalt wat de huurprijs van jouw pand mag zijn. De huurprijs heeft vervolgens weer invloed op jouw taxatie en financiering. Leer het puntensysteem daarom goed kennen en zoek uit hoe jij er het maximale uit kunt halen. Leer het puntensysteem daarom goed kennen en zoek uit hoe jij er het maximale uit kunt halen.

Conclusie

Overheidsmaatregelen zijn er om de woningmarkt weer opnieuw in balans te krijgen en daar heeft iedereen baat bij. Door de snelle stijging van de huurprijzen wil het kabinet ervoor zorgen dat het aandeel van de WOZ-waarde in de huurprijs opnieuw beperkt wordt. Dit heeft met name invloed op investeerders die de ‘buy-to-let’ strategie toepassen: wanneer je panden koopt om te verhuren. Let bij nieuwe aankopen op de WOZ-waarde en check dan het totale aantal punten zodat je zeker weet dat het pand in de vrije sector valt.

Tot slot, wanneer je een pand op dit moment verhuurd dat dicht bij de grens van sociale huur en vrije sector zit, dan is het verstandig om de WOZ-punten te controleren en de ontwikkelingen in de gaten te houden als het nieuwe kabinet aantreedt. Natuurlijk houden wij jullie ook op de hoogte via de blog en andere kanalen.

Andere Artikelen