Het kopen van een beleggingspand is in 2021 nog steeds interessant door de aantrekkende markt en de lage spaarrente. Als je wilt beleggen, is investeren in vastgoed daarom een slimme keuze. Tijd om op huizenjacht te gaan! Maar let op: koop niet zomaar de eerste de beste. Wanneer je een beleggingspand koopt, zijn er een aantal valkuilen waar je goed op moet letten. Misschien zie je een mooi pand op internet. De foto’s spreken je aan en de locatie lijkt perfect, maar dan rijst de vraag: Is de prijs die de verkoper vraagt wel realistisch? En wat zijn eventuele aanwijzingen dat je mogelijk te veel betaalt voor het pand in een oververhitte markt? In deze blog bespreken we vijf veel voorkomende valkuilen waar je op moet letten bij het kopen van een pand in deze tijden. Zo weet je wat een redelijke prijs is voor een pand. Daarnaast geven we nog een paar extra tips voor de aanschaf van een beleggingspand.
Aanwijzing 1: De vraagprijs wijkt af van andere gerealiseerde prijzen in de buurt
Je hebt je droompand gevonden! Het pand ziet er goed uit en de vraagprijs past binnen je budget. Ook staan er in de buurt diverse panden te koop met ongeveer dezelfde vraagprijs. Toch moet je goed opletten, want dit kan ook een valkuil zijn. Staar je niet blind op de vraagprijs, maar kijk liever naar wat recent betaald is voor vergelijkbare panden in de buurt van het pand dat jij op het oog hebt. Een vraagprijs hoeft namelijk niet realistisch te zijn. Probeer daarom een goed gevoel te krijgen voor het echte prijsniveau en ga op onderzoek uit.
Check altijd recente verkoopprijzen van panden van vergelijkbare panden in de buurt. Waarom? Omdat de betaalde prijzen van vergelijkbare panden veel meer zeggen dan de vraagprijzen. Om deze verkoopprijzen te achterhalen, kun je diverse hulpmiddelen gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan het Kadaster. Via het Kadaster kun je nakijken wat recente verkoopprijzen zijn van panden in de buurt. Zo heb je bijvoorbeeld voor een paar euro al een staatje van huizen in een bepaald postcodegebied. Zo weet je meteen de verkoopdatum en verkoopprijs, maar ook het aantal vierkante meter grond dat bij het pand zit. Maar denk ook aan het vergelijken van de WOZ-waardes van panden. Je kunt bijvoorbeeld via het WOZ-waardeloket per postcode gratis checken wat de WOZ-waarde van een pand is. De WOZ-waarde is een indicatie van de waarde die de overheid gebruikt voor de berekening van diverse belastingen. Deze waardes kunnen wel behoorlijk afwijken van recente verkoopprijzen, zeker als er prijsstijgingen zijn geweest. Dus als de WOZ-waarde erg veel onder de vraagprijs ligt, vraag jezelf dan af of er iets met het pand aan de hand is. Daarnaast zou je ook nog een aankooptaxatie kunnen laten maken door een ervaren taxateur.
Aanwijzing 2: Het pand staat al heel lang te koop
Meestal is het geen goed teken als je een pand tegenkomt dat al heel lang te koop staat. Waarschijnlijk is het pand dan gewoon te duur in de markt gezet. Gelukkig kun je bij de meeste huizensites wel zien hoelang een pand te koop staat. Maar vraag jezelf ook eens af wat andere marktpartijen wel zien, wat jij niet ziet. Is de vraagprijs te hoog of zijn er andere omstandigheden bij de omgeving van het pand die de plek minder aantrekkelijk maken? Allemaal vragen om uit te zoeken.
Aanwijzing 3: Een opvallend lage vraagprijs
Wanneer een vraagprijs zo laag is dat je denkt: deze prijs is te mooi om waard te zijn, vertrouw dan op je gevoel. Want vaak heeft je gevoel dan gelijk. Bij de aankoop van een pand kan goedkoop uiteindelijk ook duurkoop zijn. Waarschijnlijk komt de makelaar nog met mededelingen als: ‘Dit pand heeft veel authentieke details’, of ‘Dit pand is echt iets voor een ervaren klusser’. Vraag jezelf op zo’n moment af of er verborgen onderhoud zou kunnen zijn en/of er misschien funderingsproblemen in de buurt zijn. Het is dus belangrijk om altijd onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van de woning. Dit is zeker aan te raden bij oudere wijken of bij oudere panden. Maak daarom een inschatting van de kosten die je moet maken om het pand weer in goede staat te krijgen.
Maar een opvallend lage vraagprijs kan ook iets anders betekenen. Het zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat je alleen het pand koopt en niet de grond die bij het huis hoort. We spreken dan van ‘erfpacht’. Bij erfpacht zijn er bijkomende kosten. Je huurt dan als het ware de grond en hier betaal je ook voor. Let daarom goed op of je de grond bij het pand koopt of dat je met erfpacht te maken hebt. Want hoe de erfpacht zich verder ontwikkelt, heb je niet in de hand. Let ten slotte op de bijzondere gebruiksvoorwaarden die gelden. Bij bijvoorbeeld recreatiewoningen die niet voor permanent gebruik bedoeld zijn, spelen de gemeentelijke regels een belangrijke rol.
Aanwijzing 4: Haastige spoed is zelden goed
Zoals de uitdrukking in de titel al zegt: haastige spoed is zelden goed. En dat is echt waar. Wanneer jij overhaaste beslissingen maakt, heb je vaak de neiging om een aantal essentiële stappen over te slaan. Je hebt bijvoorbeeld een droompand op het oog en daarom maak je meteen een afspraak met de makelaar of eigenaar van het pand. Je komt er al snel achter dat er meerdere geïnteresseerden zijn, waardoor jij één keer snel het pand bezichtigt en gelijk een beslissing maakt. Je doet snel een bod, voordat het pand aan je neus voorbij gaat. Maar dit kan natuurlijk een dure aanpak zijn, want je ziet het pand maar op één moment. Het tijdstip is misschien wel slim gekozen door de verkoper of de makelaar. Misschien is er ’s avonds bijvoorbeeld wel geluidsoverlast van horeca, de buren of het verkeer, waar jouw potentiële huurders over kunnen klagen. En in zo’n korte tijd kun je niet zien of het pand wel helemaal in goede staat is. Probeer daarom altijd wat meer onderzoek te doen voordat je een beslissing maakt. En wees gewoon wat meer geduldig.
Aanwijzing 5: Verkopers staan te springen om weg te gaan
Waarom willen de verkopers van het pand eigenlijk weg? Overweeg om een keer in gesprek te gaan met de verkopers van het pand. Je kunt dan bijvoorbeeld vragen wat de echte reden is voor de verkoop van het pand en of er mindere kanten aan het huis zitten. Zijn er bijvoorbeeld klussen of projecten waar zij geen zin meer in hebben? Of is er misschien ruzie met de (luidruchtige) buren? En probeer erachter te komen of de verkopers al een ander huis gekocht hebben. Je kunt dan mogelijk je onderhandelingspositie versterken. Misschien kom je er ook wel achter wanneer de oplevering van hun nieuwe huis is en of ze haast hebben om dit huis te verkopen. Op deze manier kan haast wél in je voordeel werken.
Extra tips bij de aanschaf van een beleggingspand
Naast de bovengenoemde aanwijzingen, zijn er nog een paar punten waar je op moet letten bij de aanschaf van een beleggingspand. Denk aan de staat van het pand en de eventuele vergunningen die voor het pand nodig zijn. Aan de hand van twee tips leggen we uit waar je nog meer op moet letten.
Tip 1: Let goed op hoe het pand onderhouden is
We hebben het bij aanwijzing 3 ook al genoemd, maar we benadrukken het nog een keer: bekijk goed wat de huidige staat van het pand is en of het pand goed onderhouden is. Vraag jezelf bijvoorbeeld af of er direct noodzakelijk onderhoud nodig is. Zo ja, wat zijn dan de kosten hiervan? Daarnaast is het aan te raden om een schatting te maken van het onderhoud op de lange termijn. Zodra je zicht hebt op alle directe en toekomstige onderhoudskosten, kan je een zogenaamd Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laten maken. Het MJOP laat je zien wanneer er onderhoud nodig is en hoeveel je ongeveer kwijt bent aan het noodzakelijke onderhoud. De kosten kunnen vervolgens per jaar genoteerd worden, zodat er, indien gewenst, ook jaarlijks voor gereserveerd kan worden. Op deze manier kun je een goede inschatting maken van het verwachte rendement en je voorkomt dat je er later achter komt dat het onderhoud meer kost dan wat het pand aan huur oplevert. Om een goed beeld te krijgen van het onderhoud en de bijbehorende kosten, is het handig om vooraf een bouwkundig rapport op te laten maken. Met dit rapport zie je precies wat er aan het onderhoud schort en je ziet ook wat het ongeveer kost om het te herstellen. Daarnaast kan je de uitkomst van een bouwkundig rapport koppelen aan een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
Tip 2: Controleer de vergunningen
Wanneer je een beleggingspand koopt waar al huurders in zitten, is het belangrijk om vooraf te controleren of alle benodigde vergunningen afgegeven zijn. Want het is niet altijd zomaar toegestaan om een huis in verschillende eenheden te verhuren. Een gemeente moet namelijk een vergunning afgeven bij het splitsen van een huis in verschillende verhuurbare ruimtes, ook bij kamerverhuur. Maar let op, een gemeente geeft niet vanzelfsprekend een vergunning af.
Het kan dus voorkomen dat je een verhuurd pand op het oog hebt waarbij de noodzakelijke vergunningen ontbreken. Overweeg dan om een bod uit te brengen onder het voorbehoud dat de vergunningen voor de overdracht geregeld zijn.
