In Nederland heerst nog steeds een groot woningtekort. En we hebben niet alleen te maken met woningschaarste, maar ook met een tekort aan nieuwbouw. Tel daarbovenop de bevolking die jaarlijks blijft groeien. Jaarlijks zijn er zo’n 100.000 nieuwe woningen nodig om de markt in balans te kunnen brengen. De woningmarkt was dan ook niet voor niets de afgelopen jaren de grootste beleggingscategorie. En voorlopig zal dit ook zo blijven. Toch nemen de risico’s voor beleggers toe. De coronacrisis zorgt onder andere voor wat problemen, maar dat is niet waar jij je als investeerder de grootste zorgen over hoeft te maken. De risico’s voor investeerders zijn vooral het gevolg van de regelgeving vanuit de overheid. Denk aan de stikstofproblematiek en PFAS. In deze blog vertellen we meer over wat de overheidsmaatregelen betekenen voor jou als investeerder en vertellen we hoe de woningmarkt weer in balans kan komen. Daarnaast bespreken we hoe de huidige woningmarkt eruit ziet en wat de voorspellingen zijn. Ten slotte willen we je ook laten zien dat investeren nog steeds een goed idee is, ondanks de risico’s.
Woningschaarste en overheidsmaatregelen
We hebben dus te maken met een groot woningentekort en dit zal de komende jaren blijven oplopen. Maar hoe kan dat? Dat heeft te maken met verschillende factoren. Zoals gezegd is er een tekort aan nieuwbouw, terwijl de bevolking blijft groeien. Ook zijn er te weinig (grote) bouwlocaties en door de stikstofproblematiek en PFAS zijn plannen vertraagd. En dan hebben we ook nog eens te maken met de coronacrisis. Als gevolg van de coronacrisis komen sommige huurders in financiële problemen en is de vraag naar woningen verminderd. Toch lijdt de markt voor beleggingswoningen niet onder de coronacrisis. Meer mensen kiezen in deze onzekere tijden juist voor het huursegment. Daarnaast zijn er tijdelijke afspraken gemaakt met verhuurders om maatwerk te leveren aan huurders die door corona in de financiële problemen zijn gekomen. Corona lijdt dus niet tot minder vraag naar huurwoningen, want de behoefte aan woningen blijft groot. Beleggers kijken met vertrouwen vooruit, zelfs als de woningwaarde over een tijdje iets zal dalen.
De zorg voor beleggers zit vooral in de overheidsmaatregelen. Zo wordt de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector gemaximeerd (inflatie + 2,5%) vanwege de zorg over de betaalbaarheid van woningen voor starters en middeninkomens. Ook kunnen gemeenten opkoopbescherming invoeren in bestaande buurten en kunnen ze een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding toepassen bij nieuwbouw. Maar we kunnen ook wat positiefs noemen, want de overheid geeft bij nieuwbouw meer aandacht aan het belang van middeldure huurwoningen.
Er zijn extra woningen nodig voor balans
Door de groeiende bevolking neemt de vraag naar woningen logischerwijs toe. We hebben op dit moment een tekort van ongeveer 331.000 woningen. Om de markt in balans te brengen zijn er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen nodig. Naar verwachting telt Nederland 18,8 miljoen inwoners in 2035. Tussen 2020 en 2030 zouden er 845.000 woningen gebouwd moeten worden om aan de vraag te voldoen. Dit grote aantal kunnen we voorlopig niet halen, als gevolg van de regelgeving rondom stikstof, de PFAS en het gebrek aan bouwlocaties. De overheid verwacht wel dat de woningbouw vanaf 2022 herstel toont.
Maar we hebben ook te maken met stijgende werkloosheid en angst voor baanverlies. Dit leidt tot minder vraag en waarschijnlijk tot een daling van de prijzen van koopwoningen. De huurmarkt wordt hier ook door geraakt. De financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten komt dan onder druk te staan, wat vervolgens weer leidt tot een lagere productie van middeldure huurwoningen. En deze nieuwbouwwoningen zijn juist hard nodig. De krapte op de woningmarkt neemt daardoor alleen maar verder toe. Minder vraag naar woningen door corona zorgt voor een tijdelijke verlichting van de marktdruk, maar de onderliggende behoefte blijft bestaan. Deze wordt alleen maar groter door de uitgestelde vraag naar woningen. De overheid geeft dan wel meer aandacht aan het belang van middeldure woningen, maar de overheid moet er daarnaast dus ook voor zorgen dat de bouw niet stilvalt.
De rol van de overheid
De overheid speelt dus een belangrijk rol om de woningmarkt in balans te brengen. Maar de laatste jaren heeft de overheid zich weinig bezig gehouden met de woningmarkt. Door het oplopende woningtekort is hier wel een omslag in gekomen. De overheid gaat nu toch meer sturen op het woningtekort en stimuleert de bouw van woningen. Zo worden gemeenten bijvoorbeeld gestimuleerd om meer woningen te bouwen. En de minister voert de druk op als de planvorming te traag verloopt. Daarnaast wordt er niet alleen naar de kwantiteit, maar ook naar de kwaliteit van woningen gekeken. Want er komt nu ook prioriteit te liggen op de bereikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens.
Maar zijn deze stappen genoeg? We moeten namelijk voorkomen dat hetzelfde gebeurt als in de vorige crisis. Toen liep de bouwproductie terug, droogde de werkvoorraad op en werden veel mensen ontslagen. Toen de markt laten weer aantrok, kon de bouwsector niet voldoen aan de snel toegenomen vraag naar woningen. Er is een paar jaar overheen gegaan voordat de bouwproductie weer op niveau was. Ondertussen stegen de woningprijzen snel en bleef het woningtekort groeien.
De overheid moet daarom voorkomen dat de bouw stilvalt. Er moet doorgebouwd worden, ook als we te maken hebben met vraaguitval. En daar kunnen beleggers, maar ook woningcorporaties, aan bijdragen door anticyclisch te bouwen. Daarnaast moeten gemeenten de plancapaciteit verhogen en de woningplannen versnellen. Maar het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) denkt ook aan maatregelen die de vraag naar woningen ondersteunen. Denk aan financieringsoplossingen voor starters (leningen, verhogen NHG-grens), een tijdelijke verlaging van het btw-tarief op onderhoud en een opkoopfonds. Met een opkoopfonds kan tijdelijk een voorraad woningen gebouwd worden.
Vastgoed blijft een aantrekkelijke investering
Het is moeilijk te voorspellen hoe de vastgoedmarkt zich verder ontwikkelt. Het hangt voor een groot deel af van de economische gevolgen van de coronacrisis. De Rabobank gaat uit van een forse krimp en verwacht vervolgens een beperkt herstel. Ze verwachten dat er minder belegd zal worden en dat er minder ruimtebehoefte onder eindgebruikers zal zijn. Toch blijft vastgoed aantrekkelijk voor de langetermijninvestering. Want de coronacrisis verandert niet de grote vraag naar woningen op lange termijn. Maar misschien ben je als (startende) investeerder wel op zoek bent naar zekerheid op de korte termijn? Dan zijn huurwoningen en zorgvastgoed op dit moment interessant. Ook heeft vastgoed in deze onzekere tijden juist een aantal voordelen. Investeren in vastgoed biedt je namelijk een gunstig rendement. Daarnaast zorgt vastgoed voor een relatief stabiele cashflow. Met je vastgoedpand creëer je maandelijks een extra inkomstenbron. Meer over het creëren van een positieve maandelijkse cashflow kun je lezen in de blog Geld verdienen met vastgoed: winst op verkoop of maandelijkse cashflow?. En vergeet niet dat we op dit moment te maken hebben met een historisch lage rente.
Conclusie
De coronacrisis en de maatregelen van de overheid zorgen dus voor risico’s voor vastgoedinvesteerders. Door de coronacrisis neemt de vraag naar woningen iets af en hebben sommige huurders te maken met financiële problemen. Daarnaast bevordert de overheid de woningmarkt niet met de regelgeving rondom stikstof, de PFAS en het tekort aan bouwlocaties. Maar gelukkig zijn er naast deze maatregelen en problemen nog steeds genoeg positieve redenen om wel te investeren in vastgoed. Laat je dus niet helemaal gek maken door de coronacrisis en de overheidsmaatregelen. Het woningtekort blijft de komende jaren nog wel even bestaan. Investeren in vastgoed blijft dus een hele interessante markt en is één van de zekerste manieren van investeren. Ja er zijn wat risico’s – die zijn er altijd – maar ze wegen niet op tegen de voordelen en kansen in deze markt. En zoals we al zeiden: mensen kiezen in deze onzekere tijd juist voor het huursegment. Je hoeft dus eigenlijk niet zo bang te zijn dat je jouw pand niet verhuurt. Als je een goed plan maakt, je doelgroep helder hebt en een geschikt pand op een geschikte locaties kiest, ga je heel ver komen. Meer daarover kun je lezen in Het stappenplan: hoe bouw je een vastgoedportefeuille op.
